住商産業（施工業者）工事の進め方

～大規模改修・修繕工事を成功させるポイント～

1.建物の調査と診断から工事の説明まで

建物の調査と診断、また居住者へのアンケートを実施し、修繕計画立案のお手伝いを致します。

①見積りや予算の摺り合わせ

　　調査、診断、アンケートの結果を基に、修繕の内容範囲と見積り・予算の摺り合わせを行います。

②ご契約

　修繕計画をご検討いただき、充分にご理解いただいた上で、住商産業と契約を交わしていただきます。

③工事説明会

　　居住者への工事の内容や作業工程、工事中の注意点などの周知を図らせていただきます。

2.工事着工から竣工まで

居住者やその地域の皆様の安全に配慮した上で日程を調整しながら工事を進めます。

①仮設足場組み立て

　　改修が必要なところに、メッシュのシートを張った足場を設置します（4つの物理的事故防止策実施）

②外壁タイルの補修工事（DSHQ工法）

　　既存のタイルを剥がすことなく、そのまま活かして改修致します。

③地下補修工事

　　建物のコンクリートの亀裂、鉄筋爆裂、腐蝕防止、浮き、欠損などの補修をして寿命を延ばします。

④外壁タイル張り替え工事

 　　亀裂がはいったものや欠けたタイルを張り替えて、コンクリートの劣化、鉄筋の腐食を防ぎます。

⑤シーリング打替え工事

 　　建物の各種目地や部材間のシール打ち替えをし、防水性や気密性を確保致します。（高耐久シーリング材が開発されました）

⑥外壁塗装工事

　　外壁の塗装は建物の美観や性能の向上だけではなく、建物そのものの寿命を延ばします。

　　必要な箇所に必要な機能材料を！！

⑦鉄部等塗装工事

　　鉄部材の耐久性を向上させるため、塗装を行います。また、受水槽も専用の塗料で塗ることで寿命を延ばします。

　　耐久性は新築時のサビ止めの影響が大きい。

⑧屋上防水工事

　　自然の影響を最も受けやすいのが防水層。最適な改修工事により建物の資産価値を守ります。

　　防水層自体に断熱性能があればベスト！！

⑨床防水工事 

　　床のシートとウレタン塗膜防水を組み合わせて、防水性・美観性・居住性の向上を図ります。

⑩工事完了・竣工（長期修繕計画書・アフターサービス保証書提供）

3.アフターサービス

管理組合様の検査が完了した後に竣工となります。工事が完了した後も、バックアップして経年劣化や不具合に素早く対応致します。

※工事によってはアフターサービスの対象外となる場合がございます。ご了承ください。

管理組合様　工事の進め方

～大規模改修・修繕工事を成功させるポイント～

マンションの資産価値は大規模改修・修繕工事によって左右されます。

無事成功させるための進め方をご紹介致します。

①修繕委員会の組織

　　理事会には様々な課題があり、大規模改修・修繕工事だけではありません。

　　そのすべてを理事会だけで進めることは容易ではないので、大規模改修・修繕工事を進める上で「修繕委員会」を別に組織する管理組合もあります。

　　修繕委員会のメンバーは居住者の中に建築の専門家がいらっしゃれば参加を促したり、専門家ではなくても参加される方を募るなどマンション全体で取り組む体制を整えることが大事です。

②建物調査診断設計の実施

　　大規模改修・修繕工事を実施する前に建物の調査診断を行い、建物の状態を正しく把握します。

　　その調査結果を基に工事を実施する時期を計画通りとするか、状態が良ければ先延ばしにするかの検討をします。

　　診断業務に合わせて設計業務も実施すれば工事金額の予測も可能となります。

③工事内容と範囲予算の検討

　　建物の調査診断の結果で判明した建物の劣化の状態と予算を見合わせて、必要な工事を選択します。

　　特に足場の設置が必要な工事については、まとめて実施するようにします。

④施工会社の選定

　　施工会社は少なくとも2～3社から選定します。選定の基準としては工事の金額だけではなく、施工実績、財務内容、現場代理人のスキル・人柄、緊急時の連絡体制などを比較します。

　　また、書面や資料だけではなく、実際に修繕委員会などで代理人等にプレゼンを行ってもらい、選定に望むのもいい方法です。

⑤管理組合総会での工事実施の決定

 　　工事を実施する最終的な決定は管理組合の総会で決定します。

　　総会の決議にあたって、事前に委員会の活動をこまめに広報することが大事です。工事の内容の検討状況や施工会社の選定状況などの情報を広報します。

　　特に施工会社の選定は、他の人が納得しやすいような選定の理由が必要となってきます。

⑥工事説明会の実施

　　実際に工事する上で、バルコニーに置いている物をどかしたり、外壁に足場が設置され、シートで覆われるなど生活に影響することが色々あります。

　　そのために工事を実施する前に工事説明会を行い、工事期間のどの時期にどんな影響が出るのかなどを居住者の皆様に充分納得していただくことが大事です。

　　これをないがしろにしてしまうと、工事中にクレームが入ったり、工事を実施する上で支障がおきたりします。居住者の皆様が全員で協力して円滑に工事が進むようにしましょう。

⑦着工（近隣あいさつなど）

 　　工事着工前に、施工会社を通して近隣の皆様へも挨拶と工事概要、時期などをお伝えします。出来れば修繕委員会の委員長や理事長が同行した方がいいでしょう。

　　特に近隣の皆様へも影響がある工事の場合、工事前にその内容を伝えて、実施日の前日には再度お伝えするなどの配慮で無用なトラブルを未然に防ぐことができます。

⑧施工品質のチェック

 　　工事の途中では施工の品質、仕上がり状態の確認を行いましょう。技術的な確認は工事監理者などの第三者に依頼すると確実で安心です。

　　 また、壁の色や表面の仕上げ状態などは実施前の色見本とは違うことがありますので、実際に確認することをお勧めします。

⑨竣工調査・検査

 　　竣工調査とは、工事の完成度合いを確認する調査です。工事内容の不具合が完了後に発覚しても、足場を解体した後では簡単には補修できないこともあります。

　　技術的な確認は工事監理者などの第三者に依頼して、足場が必要なところは念入りに確認しましょう。

⑩竣工（完成）

　　工事が完了した後、保証書、工事記録等の竣工図書をしっかり整理し、保管しましょう。

　　また、アフターサービスの内容を確認して、不具合が発見された場合の対応を確認しておきます。アフターサービスの内容や期間は工事請負締結時にしっかり確認しておきます。長期修繕計画書の最新版も依頼しましょう。